Gli elementi principali che possono distinguere i due tipi di intervento finanziario (mutuo fondiario e mutuo industriale) da parte delle banche sono sostanzialmente riconducibili ai seguenti fattori esogeni e endogeni basati sull'esperienza di ogni singolo operatore bancario.
Mutuo fondiario, tasso mutuo fondiario
Nella prassi comune si intende un mutuo effettuato a favore di soggetti persone fisiche finalizzato all'acquisto di un bene immobile di natura residenziale( prevalentemente prima abitazione nel mercato italiano).
Tali mutui hanno i seguenti elementi distintivi:
1) si basano sul rapporto entrate reddituali del soggetto/i richiedenti in raffronto al valore dell'immobile oggetto di acquisto che è sempre dato a garanzia.
2) l'istruttoria è pertanto focalizzata su due elementi : valore dell'immobile oggetto di acquisto e capacità di esdebitazione del richiedente basata su redditi documentabili.
3) la tipologia del mutuo si è andata via via con il tempo affinando ma basa l'impianto su durate normalmente lunghe al fine di massimizzare gli importi dei mutui ( sempre in rapporto al valore della garanzia ; rapporto questo che sempre basato sulla garanzia di 1° grado tende a non sforare l'80% ), con le entrate correnti e prospettiche del mutuatario.
4) vengono concesse oggi più facilmente possibilità di variare il tasso da fisso a variabile e di uscire dal mutuo senza penalità.
5) durate ultraventennali sono abbastanza normali.
6) gli spread applicati sono mediamente interessanti ( inferiori a pari durata a quelli applicati alle aziende) perchè si basano sull'infallibilità del soggetto prenditore ( persona fisica)e sulla fungibilità del bene in caso di vendita forzosa.
Mutuo industriale
Concesso principe è la valutazione dell'azienda, pertanto:
1) si valuta il settore di appartenenza, la tipologia della produzione, la storicità del management e i dati di bilancio per determinare il rating aziendale.
2) il rating determina lo spread applicabile alla azienda.
3) la tipologia dei finanziamenti è fortemente variegata come caratteristiche e durata, ma sostanzialmente i pilastri sono:
- in caso di rating medio alti possibilità di finanziare l'azienda anche in assenza di garanzie ( fatto impossibile nel mutuo fondiario) con durate medio corte ( massimo 60 mesi)
- per durate più lunghe e a fronte di investimenti strumentali ( nuovi capannoni industriali, macchinari impianti a attrezzature), sempre comunque con durate massime che raramente superano i 15 anni, si richiede la garanzia di tipo reale su una proprietà aziendale
- esiste inoltre una tipologia di garanzie intermedie ( consorzi fidi, garanzia del MCC ecc,) che permettono di evitare la garanzia ipotecaria a che sono esclusive per le aziende.
4) i tassi infine sono generalmente più alti per le aziende , che per le persone fisiche, in quanto le aziende, essendo soggetti fallibili, incorporano un " rischio" maggiore di insolvibilità futura.
5) inoltre la fungibilità di beni immobiliari industriali è sempre normalmente inferiore ( parlando di operazioni classiche) rispetto a quella di beni immobiliari civili/residenziali.
